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自宅兼店舗を検討したら考えたい7つのこと
住まいと店舗が別だったので、通うのが面倒。交通費がもったいない。さまざまな動機で、自宅と店舗を兼ねた住まいを新築したいと検討している方は多いと思います。
この自宅兼店舗といっても、1階全体が店舗で2階が自宅だったり、家の1階玄関脇の洋室をカフェやリラクゼーションルームにするなど、「店舗」の考え方はさまざまです。
さらに自宅前の車庫を改造して美容室やパン屋さんにした場合、それは自宅兼店舗になるのでしょうか。
例えば「店舗があっても住宅ローンは借入できるの？」といった、資金面での疑問や固定資産税はどうなるのか税金面での考え方も分かりにくいですよね。
できれば住宅ローンも借入できる自宅兼店舗にしたいもの。
ここでは自宅兼店舗住宅を検討するときに、気を付けたい点や考えないといけない点を挙げていきましょう。
目次
1.一番気になる住宅ローン・・借入できるの？
自宅兼店舗住宅でも住宅ローンが組めるのでしょうか。その答えは「YES」ですが、条件付きになります。
住宅ローンがダメな場合は金利の高いビジネスローンやその他ローンなどを利用することになりますので、そこは避けたいところ。
住宅ローンの金利が仮に0.7％の場合、ビジネスローンなどは3％以上のところが多く、この金利だけでも総支払額が大きく変わります。「できれば住宅ローンにしたい！」。そう思うのは当たり前ですね。
自宅兼店舗住宅の場合でも住宅ローンを利用してローン控除も可能ですが、これには下記の条件が必要となります。ここがひとつの大きなポイントになりますので、必ず覚えてください。
住宅ローンを借り入れてローン控除を受ける条件
- 住宅部分の床面積が全体の2分の1以上
- 店舗と住宅間をドアなどで行き来できる
- 建物全体の延床面積が50㎡以上
以上、この3項目が住宅ローンを借入し、控除も受けられる条件となります。
でもそれは住居部分のみです。例えば店舗が3分の1スペース、住居部分が3分の2スペースの場合は、住宅ローンの対象は住居部分の3分の2スペースだけになります。
店舗部分については費用を先に用意しておくか、ビジネスローンなど他での借入となるでしょう。
自宅兼店舗住宅を建てる場合、全部を住宅ローンで賄うのは無理。あくまでも住宅部分だけのローンだと認識してください。
2.設計の段階で、住宅ローンと控除を意識しておく
自宅兼店舗住宅を検討するときは、まず設計段階で住宅部分の床面積を2分の1以上にし、店舗へはドアで気軽に動けるような間取りにしておきましょう。
これが住宅ローンを利用でき控除も受けられる建て方です。
この条件によると、車庫を改造した美容室やパン屋さんは入り口が別にあるため、自宅兼店舗住宅扱いにはならず、店舗は住宅ローンの対象にはなりません。
逆に家の一室を利用したカフェやリラクゼーションルームなどは自宅からドアでつながり、床面積も2分の1以下となるため、住居部分は住宅ローンとローン控除の対象となります。
つまり、ひとつの建物にして、店舗スペースは半分以下にすること。ここがポイントになります。
一部屋の空間で、お手製の雑貨などを販売したいときは、玄関からすぐ横に店舗スペースを設け、ホールを挟んで居住スペースにしておくと行きやすく、ローン面でも安心です。
3.自宅兼店舗住宅を建てられる地域と法規制
自宅兼店舗住宅を建てようと検討しても、建築基準法の規定・用途地域によっては建てられないエリアもあります。ここも気を付けなければいけません。
第1種低層住居専用地域では低層住宅の良好な住環境を守る地域で、ここに自宅兼店舗住宅を建てる場合は、延床面積が50㎡までの一定の条件を満たした建物だけに制限されます。
この地域はコンビニも建てられない静かな住宅街となりますので、自宅兼店舗住宅を考えているときはできれば他のエリアの方が良いかもしれません。まず50㎡以下で自宅と店舗を建てるのは不可能に近いでしょう。
そして客足を気にする店舗の場合は特に、建てる場所は考えた方がベスト。そのためにもこうした用途地域や規制についても、事前に確認しておいてください。
4.固定資産税の軽減は受けられる？
自宅兼店舗住宅の場合、延床面積の中で占める住居スペースの床面積の割合がポイントになります。
- 土地の固定資産税では、店舗スペースがある住宅のうち、居住スペースの床面積の4分の1以上となっていなければ、住宅用地として軽減を受けられません。
- また建物の固定資産税軽減を受けるには、居住スペースの床面積が全体の2分の1以上であること。さらに居住スペースが50～280㎡以下であることが条件となります。
以上の条件を満たせば、固定資産税の軽減措置を受けることができます。この数字も頭に入れて、設計段階で条件のひとつにしておきましょう。
5.自宅兼店舗住宅の場合は光熱費なども経費
自宅兼店舗住宅の場合、どこまでが経費になるのかも知りたいですよね。この経費は所得から差し引くことができ、残りが収入となります。経費が多いと課税所得を下げることができるので、節税にもなるので、非常に大切な部分です。
経費の対象となるものは、水道代、ガス代、電気代などの光熱費の他に、通信料（インターネットにかかる費用や電話、FAXにかかる費用）なども含まれています。
さらに建物の減価償却費、固定資産税、住宅ローンの金利部分、火災保険の保険料なども経費の対象となります。
また仕入れなどのために車を購入した場合は、減価償却費。ローンを組んでいる場合はその金利部分が経費の対象に。
このように家全体における経費のうち、店舗分と自宅分に分けることを家事按分（かじあんぶん）といいます。ここを上手に分けて申告することで、節税にもなりますので、賢く経費を算出しましょう。
6.従業員を雇っている場合、そのお給料も経費に
店舗に従業員を雇っている場合は、その渡す給与も給料賃金という経費になります。アルバイトでもパートでも雇う形態に関わらず、労働に対する対価を与えているときは経費として計上しましょう。
ただし、この従業員が家族の場合、支払う給与は基本的に経費にはなりません。そのようなケースのときは、青色申告をすると、一定額まで家族の給与を経費とすることができます。
7.その他経費にできるもの
宣伝広告のためにチラシを作って配ったとき、ネットで宣伝などをしたときの費用は宣伝広告費として計上することができるでしょう。
さらに店舗の一部を修繕などしたときは、修繕費、その他、台帳やペンなどの消耗するモノも消耗品費として申告できます。
仕事用のパソコンが壊れた！またはプリンターやシュレッダーが壊れて買い替えなどをしたときは、消耗品費に計上しておきましょう。
自宅兼店舗住宅で気を付けたいこと
以上あげてきた7項目を基本に考えておきましょう。特に住宅ローンを借りたいときは、その条件を念頭に打ち合わせを重ねてください。
この自宅兼店舗住宅を建てるときは、安易に店舗だけ大きくするとか、自宅から直接行けないようなことをしないよう、住宅ローン借入と控除の条件、建てる地域の規制なども考えながら、きっちりと最初にプランを練ることが大切です。
また、土地も一緒に自宅兼店舗を検討中の方は、先にメーカーを決めて土地と建物を探しながら、話し合いを進めていくと良いでしょう。土地が決まった後は建物の話がよりスムーズになります。
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施工事例
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＼3分でわかるインターデコハウス／
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デコスタイルマガジン編集部Miki
インターデコハウスの「自分好みの輸入住宅を建てたい方の為のお役立ち情報メディア」Déco Style Magazine（デコスタイルマガジン）編集部ライターです。
北欧・南欧・北米のライフスタイルやインターデコハウスの暮らし情報、家づくりネタなどを配信しています。
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